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第33部分（第1页）

公摊面积，绿化面积，容积率等等大多都是与实际不相符的，千万别相信我们，我们只是听工程部随便说说的，能对八成就不错。

第三部分售楼处便是“牡丹坊”

前两日路过xx花园，忽然发现其售楼处已经改成了一家集娱乐休闲餐饮于一体的“xx世界”了。两年前开盘时，我就对这个有点西洋风格的两层楼有好感，到没想到它的房子卖的也出色。售楼处的变脸，说明它目前最多剩下一些尾房，而且是要一路打听着才能找到蛰伏于某处地下室的售楼处的留守人。

上面提到过，售楼处是楼盘的客厅，一个家庭的所有品位都在客厅中陈设和铺展，一个楼盘的所有企图和状态也会在售楼处中展示和走光。所以，购房历险游戏的第一关，便是售楼处。小心，不要看它歌舞升平，其实杀机暗伏。

攻略一：先看外表。口诀是：好楼盘必然有令人振奋的售楼处，但令人振奋的售楼处不一定代表好楼盘。

一般说来，售楼处与整个楼盘具有很大的一致性，甚至具备很大的前瞻性。售楼处的外部造型和内部装饰是对整个楼盘的风格诠释，以及对其所崇尚的居住意义的浓缩。另外，有一部分项目的售楼处在将来可能会改建为楼盘的会所或者大型餐饮娱乐中心。在大多数情况下，对售楼处的投入是与其项目整体投入资金成正比的，在这样一个充斥广告效应的年代和尤为注重广告效应的行当里，很难想象一处简陋的门脸所代表的会是一个高档的住宅区。

当然，漂亮的售楼处也可能什么都说明不了，砸锅卖铁也要置身好行头，出门大中华，回家窝窝头，也未可知。所以，金玉其外要看重，败絮其中要提防。

但是，除了经济适用房外，对于其它的楼盘来说，漂亮的售楼处，有，总比没有强。

攻略二：管理状态。

豪华的自动扉打开后，第一眼便是一个中景，只要定定睛，对于这个楼盘你就能判断出个底数来。

先用抽抽鼻子，如果你是下午到的话。如果你闻到了饭菜味，我劝你扭头。这种气味应该出现在批发市场。当然，在上午时分，也不应有烧饼油条的油炸味。

如果气味清新，工作人员衣着整齐，面色红润，行走轻盈，给人一种有条不紊，井然有序，又不乏生动活泼的形象。这时，就可以得到最起码的分数，表明其管理是有效的，销售处于正常的状态，应该对其持有信心。

如果相反，那么就应当警惕了。连一个售楼处都搞不好，整个楼盘注定也不咋地。

攻略三：看证。买房子看“五证”，这已经如雷贯耳。房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《开工证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多，购房时只需看一下《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《开工证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。

五证齐的，自然会挂在最显眼的地方。找不到五证，就乖乖撤吧。千万不能相信“马上就办下来了”，“目前是预售”等等，更不能抵御不了售楼小姐的媚眼和香气，这个项目还没有到可以买的程度，你再喜欢这房子，也不要急着下手。明天的事谁知道呢？

攻略四：市场定位。售楼处内肯定还有其他的看房者，中间肯定有你未来的邻居，可以从他们的言谈举止和衣着气质上看出“邻居”们的层次和素质，这个项目所吸引的人群的市场定位也就一目了然了。不过，过分的熙熙攘攘的火爆和各色人等鱼龙混杂，就得多个心眼，毕竟售楼处不是菜市场。

攻略五：不看“内部文件”。最好看不到销控表和销售业绩表，因为那实际上是他们的“内部文件”，不该看到也根本看不到。有经验的顾客都知道，如果一个店主把他的进价单拿给你看，说是不赚钱甚至赔本，那就是对你的智商的公然挑战。

虽然我们不必对这种业绩表当真，但是我们却可以通过它来了解开发商的层次和素质。这种手法有些过时了。

攻略六：规划就是计划之中。楼书和沙盘模型是售楼处里必不可少的道具。它能让我们直观地全面地了解整个项目的规模，建筑形态以及环境。

但是这两样东西也要留个心眼，楼盘内的也许未来可以打个官司，但楼盘外的，却是要吃哑巴亏的。比如规划中的迪斯尼公园，规划中的八环路，规划中的城铁或地铁。售楼小姐根本就不能说清楚它们何时动工，只能含糊其辞地搪塞。要知道，汉语的奥妙是无穷的，规划二字，说的是此物的诞生，尚处于缥缥缈缈若有若无之中。

第三部分美丽的刀

那位在售楼处被售楼小妹用刀抵住脖子束手就范的朋友跟我形容了一下他眼中的售楼小姐，“柴禾一般的胳膊举着一把沉沉的锋利的刀”，一群训练有素的红颜杀手。

什么叫“沉沉的锋利的刀”？我恍惚。好的杀手，用纸一样轻的刀也能杀人，用钝刀也能杀人，不用刀也能杀人。所以我看他是气糊涂了。训练肯定有，有素无素不知道；红颜肯定有，有一种凌厉的美。

培训学告诉我们，培训的目的是使受训者专业化，培训程度越高，其专业化程度越高，与组织的相似度越大。所以我宁愿相信售楼小姐是楼盘的眼睛，从这只眼睛中我能读到楼盘的现在和未来的信息。如果她是杀手，也是楼盘的主人在幕后策划和操纵。

有什么样的楼盘就有什么样的售楼小姐，不管她们的穿着打扮多么相像，不管她们一样的媚眼巧笑和散发香气。所以，首先要拿她们来练一练眼力。

美女使刀，自有不同的招式，从统一的起手势“先生您看房吗？”开始，渐渐地蝶飞蜂舞，各施其能。

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