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第188章 省城综合体6（第1页）

“孙小姐，项目定位既然是技术含量极高的工程，你们世纪集团要怎么完成呢？”三井浩介问道。

即第一是我们拿什么吸引人，用什么留住人，用什么提高回头率，就像一家餐饮店，如果没有好的味道，即使你做出了特色和主题，开始吸引人来了，你的软让留下了就餐，但若你的菜品味道不行，那么消费者来过一次后也不会再来，餐饮的核心和本原还是味道，那么商业的核心和本原是什么呢，个人认为是商业，即有好的商业模式加上科学合理的适合消费者需求的业态组合。

现在到处都在提网络思维，个人对网络思维的理解是，结合房地产特别是商业地产网络思维的体现其实就是在商业方面做出更多的足以吸引更多的人来关注并参与到你的项目中，去体验网路所不能带来的那种切身的感受，以及通过这个体验的过程让人感受到乐趣和价值，从感官、身体的触碰、融入其中、充分的参与性和感觉，特别是精神上的感受，让这份经历和感受留存在他的记忆里才是最核心的，也是能吸引人走了还能再回来的核心。”

听了孙晓红的话，三井浩介沉默片刻道：“孙小姐，你说的这些很有道理，可是如何对省城综合体定位，还没有明确下来，我现在是云里雾里啊。”

听了三井浩介的话，孙晓红浅浅一笑道：“三井先生，我刚才的话就是抛砖引玉，下面我就进入主题，具体从几个方面来谈谈商业综合体的定位。

首先是商业模式策划，也就是项目站位。

根据企业的战略发展方向和财务要求做一个适合企业的商业地产开发的商业模式，以及项目的战略定位或者我们叫站位，即是站在一个小区域、半个城市、一个城市、还是一个省、或者是全国。

企业的战略发展是决定项目定位方向的核心要素之一，是像万达、华润类的自持为主还是像很多小开发商直接销售呢，取决与开发企业的战略发展和资金实力，企业必须有一个清晰的战略思路和适合的商业模式，后续的定位才能顺利准确的开展；同时根据这些情况去思考项目的市场地位，是做一个区域的提档升级的项目还是做一个城市的地标项目，还是做一个更大区域的地域性地标，同时也决定了你是做市场的引领者还是跟随者。

其次，是项目商业模式策划及经济测算

根据企业发展战略和开发的商业模式去确定项目的商业模式，包括租售规划、占比、资金平衡、价值提升、收益评效等。

项目的商业模式设置这个工作是个算账的事，账算清楚了，基本就确定了你的商业模式，是走商业地产证券化资本化运作的路线，还是走快速变现的路线，还是两者结合，这都影响着项目的后期定位方向。

下一步是最重要的一个环节，就是项目核心驱动力定位，就是核心定位。

我们要考虑的是如何找到一个真正的核心和亮点或者叫驱动项目的核心驱动力，就像一架飞机，如果没有一个好的发动机，你把其他部分做的再好再炫它也飞不起来。

纵观国内外所有的成功商业项目案例，每个项目都有他相对独特的商业模式和核心驱动力，概念噱头只是一时的，最核心的是他们在这个概念噱头内部设置了相应的商业模型和理念，给人们焕然一新的感觉，同时更增强了人在这个过程中的感官和感觉，体验着内中所有功能和业态带给他们的精神的享受。

如今的社会大众早已过了为吃一顿饭或买一件衣服而纠结钱包的时代，更多的人们追求的是心灵的舒适和惬意，对品质生活的向往是所有人都有的，只有充分的了解消费者的消费习惯、以及他们内心深处的想法和需求，我们才能找到真正属于我们项目的核心，也才能真正的吸引人。

首先是感官性的东西，比如建筑结构，一个传统的大盒子与一个像搭积木一样的各种建筑单体组合建筑体对视觉的冲击肯定是不一样的；

其次就是内中多种特色主题元素的置入，比如艺术、文化、森林、峡谷、草原、电影、动漫、室内滑雪场、海洋世界、等元素；

第三是赋予这些主题元素索配置的情景式体验式功能业态，不论哪种主题和业态，核心在于至少要让人们为这个项目慕名而来甚至不远千里来看看感受项目的特色特点，来了后能有种冲动也好，想法也罢，愿意在这里照几张照片留念或买些东西，这样你的第一步就算成功了。

这一步之后，我们要做的就是项目业态定位及功能组合。

根据各商业功能业态商家选址需求的研究、消费者需求，即需求的研究时商业定位的核心和本原，衡定项目的定位和功能组合。

首先要充分的了解的认识各商业业态的选址需求，经营状况，结合前面和核心驱动力的元素、市场调研数据，以及项目的市场站位来设置项目的功能，包括各业态之间的组合练习，以及动线的规划设计外围动线的设计，客源的导入，以及内部动线的设计、客源的互，动线是项目各商业业态商家联系的血管，必须合理的设置，尽可能的提高商家店面的展示面和展现率，也就是说尽可能的在每个角落都能尽可能多的看到更多的商家店面，功能的设置不是全就好，是适合项目整体定位的功能业态才最好。

酒店、百货、超市、影院、公寓、住宅、商业步行街这些标准功能的配置，在商业地产爆发、电商冲击的大环境下，变的是越来越苍白无力，唯变才有出路，唯变才能立足，但商业地产行业天天都在说创新，个人觉得颠覆性的创新是不太现实的。

甚至是为了创新而创新，失去了创新的真正意义。”孙晓红似乎有些口渴，拿起了会议桌上的矿泉水，喝了起来。

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