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当然,就目前而言,昆明还是有一些令人欣喜的变化。
这里先不说各种“上下”一致的“稳地产”举措,单纯聚焦于“好房子”的未来导向,你会发现,在生产资料端已经有相应的微妙变化。
最明显的是,在前不久昆明举行的2024年储备土地推介会上,推出的住宅用地大多都将容积率控制在4以内。
这样的情况,在此前的推介地块中是前所未有的。
事实上,从去年底以来,商品住宅用地低容化的趋势,在昆明市场已经悄然出现。
在房企主动拿地的统计中,邦泰和万科获得的住宅用地,容积率均有大幅改观。
比如,去年11月邦泰获得的原孔雀镇售楼部地块(邦泰·臻境)最大容积率3.1,而此前孔雀镇项目容积率却高达5.11。
而邦泰今年2月获得的双塔片区地块(邦泰·璟和),是近期昆明土地交易中唯一出现溢价的地块,其最大容积率仅为3,同区域当前在售项目容积率则普遍在4左右。
通过对比不难发现,万科获得的三宗七彩国际社区项目后续用地,其地块指标也明显优于此前地块。
由此可见,在房地产开发链条中,昆明已经通过前端(生产资料)的调整,来更好地匹配未来消费者对于优质住宅的期待。
这样的积极变化,是符合上层给房地产开具的药方中关于“用药”的相关指导意见的,也能让昆明市场更容易做出好的产品。
从未来的趋势看,昆明市场预估将很难再出现高容积率的住宅项目。
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昆明房地产开发链条的最前端虽然已经在主动调降用地容积率,但对应到整个市场,其实更多只聚焦于新增项目之中。
基于当前的市场环境,有多少房企愿意出手拿地,还是一个大大的问号?
而且,这也与当前有关部委“合理控制新增商品住宅用地供应”的提法相悖。
因此,在关注增量土地的市场需求匹配度的同时,或许,还应适当兼顾存量土地的未来前途。
着眼于昆明市场,一个很现实的问题是,昆明二手房的成交量已经远超新房。
已跨入存量房时代的昆明,新房如何与二手房竞争,并不仅仅是不同市场间客观存在的问题,还是整个房地产业发展链条中能否良性循环的问题。
特别是昆明庞大的存量土地(待盘活土地)历史遗留土地,若按照当初的用地指标,其即便盘活建成又如何能与当前到处割肉的二手房竞争呢?
所以,在“去库存”的市场背景下,不单单是要想办法消耗在售项目的库存,同时,还应该关注存量土地可能产生的、与市场需求不匹配而可能形成的新增库存。
结合现实来看,近期阳光城滇池半山重整出现投资人争抢接盘的局面,对于如何盘活项目、甚至是存量土地盘活其实有很好启示:
有效降低盘活成本,或直接通过土地指标的调整来适应市场的新需求,一定程度上能给土地项目盘活提供有效的动力。
事实上,在5月中旬,国新办举行的政策例行吹风会上,自然资源部相关负责人在回答有关存量用地问题时就提到,要坚持两条主线:
一条线是严格依法处置闲置土地,另一条线是加大对存量土地盘活利用的支持力度。
其中,针对支持企业优化开发的措施中明确表示:允许企业按照程序合理调整规划条件和设计要求,更好地适应市场需求。
也就意味着,对于通过用地指标调整等方式来盘活存量土地的做法,是有政策支持的。
所以,对于停摆项目众多的昆明而言,步伐不妨迈得再大一点!
房地产开发的前端(土地)问题解决了,产品规划条件也有松绑迹象了,房地产链条通过调整运转更通畅了,那么,市场也就有救了!
当这一切准备就位,或许剩下的也就是通过时间来换取未来的发展空间了。
大家觉得呢?
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