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第七章 清华哈佛ue0地产金融专家（第2页）

开课仪式那天，韩星陪同陈行长一起来了。周老师陪同清华建筑学院院长秦佑国到场，秦院长首先致开幕词。接着我上台主持对陈行长的大驾光临表示热烈欢迎，也对韩星表示了感谢。学员们爆发了长久的掌声，既是对陈行长的敬重，应该也是对UEO的肯定吧。课后，学员们纷纷上台跟陈行长交换名片和交流，有几位地方政府平台的老总跟行长还是老熟人。然后全体移步到清华大学老校门遗址合影。首次开课圆满成功，皆大欢喜。

第二批师资组合是时任建设部副部长的仇宝兴，前副部长兼中房协会长杨慎和中国城规院总规划师杨宝军，可谓阵容强大。

第三批师资组合是时任人总行副行长吴晓灵女士，银监会创新协作部主任李伏安和国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松。也是不遑多让。

第四批师资是学者型的国土资源部总规划师胡存智先生，我和胡总交流较多并成为好友，他之后在我主持的清华大学“国际商业不动产运营商CREO”培训课程中几乎每请必到。还担任了我发起的“亚太商业不动产学院”学术委员会主任。并曾引见我与合肥市方副市长见面，请方市长和合肥市承办我发起的“中国城市综合体高峰论坛”。不久升任国土资源部副部长，退居二线后担任中国土地学会会长。

第四批师资是商界领袖和精英。第一位是万达集团董事长王健林先生。此时万达集团己把总部从大连搬到北京，从初期的住宅大盘地产向商业地产大踏步迈进，尤其开创的城市综合体模式更是领先和彪炳业界。他也多次荣列中国首富的宝座。自此我也与万达结下了不解之缘。从此二十多年来直至最近2024年春万达因上市对赌面临困境甩卖资产，媒体都会经常采访我。万达每年一度的万商会也请为我做过行业协会嘉宾。万达广场百城百座记录片《万达百城纪》访谈了两位学者专家，其中一位是清华大学经管学院院长钱颖一教授，另一位就是本人颇感荣幸。亚太商业不动产学院还与万达集团研究部和万达学院多次联手举办活动。万达丛书出版发行时我还专文写评推介。特转录如下：

《万达的三个核心竞争力》

发布时间：2014-03-26

万达出书无疑是2014年商业地产界的一大新闻，自从我发了关于万达出书的微信微博后，就不断有业内朋友问怎么能买到这两本书……

得益于中国的改革开放并受惠于中国的城（市）镇化进程，中国的商业地产在经过十几年的高速发展之后急需将本土精华和实战智慧总结和提升成理论，从而更好地指导中国商业地产的持续进步——万达出书可谓恰逢其时!不仅对万达自身是一个提升，更是对行业的一大贡献！

当然万达出书更是一种胸怀，万达能把类似“独门秘籍”的看家本领拿出来让业界学习，正如王健林先生所言：“对这次图书出版，万达内部有一些反对声音，觉得知识被别人学走了，培养了竞争对手。但我认为，假如就因为这两本书公开发行万达竞争力就没有了，那就不是真正的万达。”——也体现王先生一贯的自信达观。

整个书的内容架构和文字风格更像万达内训教材和操盘手册，其系统性、标准化、模块化和实效性都堪称经典。其等级、机制、流程、交界、细节和精神等万达元素都一以贯之。

从这两本洋洋巨著可以透析出万达的成熟不是单一环节的成熟，而是整个产业链的成熟。更以三个核心竞争力特立独行、领袖群伦：一是城市综合体模型。二是标准化和连锁化的商业模式。三是持续的运营能力和资产矩阵。

一、万达强力推出和不断完善的城市综合体“万达广场”产品模型，通过一代、二代、三代和四代的逐步升级，健全了租售的黄金比例组合，建立了现金流滚资产的类金融方式，走出了中国当下商业地产金融创新、投资和变现两端缺失状态下的突围之路。成为无数大小开发商纷纷效仿的样板和中国商业地产界的主流产品模型。带动了城市的繁荣，提高了中国人的生活质量。

二、标准化和连锁化的商业模式。万达之所以能高速发展，除了我们大家了解的宏观和微观的条件外，其发展模式所产生的强大力量才是最为重要的原因。正如《商业地产投资建设》一书中所揭示的通过成立万达规划设计院打造了自身的原创能力，并依此构建了以“规划设计”为轴心的项目机制以及相应的产品研发和生产体系，辅之以选址招商、计划管控、财务组织、营销管理、信息化管控、成本控制、人力资源、法律事务、评审管理及质量安全管理等系统制度和管理机制。由此，万达缔造了强大的核心竞争力和高效的开发建设能力，让一座座宏伟的万达广场在中国的城市遍地开花、拔地而起，成为每一个城市的商业中心。

三、商业地产的金融性本质决定了其多重价值属性。商业地产和城市综合体的价值除了主体的经营价值，更是持续运营的资产价值、资本价值和城市价值。而运营管理是实现这些价值的不二法门。《商业地产运营管理》这本书揭秘了万达是如何通过商业地位、房产条件保障、招商实施与管控、商业筹备计划管控、营运组织、营销企划、开业保障、项目复盘评审、经营目标与策略、营运过程管理、商业环境与服务、安全运营保障和风险控制等一系列运营管理工作流程和制度来追求和实现这些价值，并由此完成了从开发商向运营商、零售（主力店）商和服务商乃至金融商的转型和一体化。

我们期待着万达丛书的后续版本，新春万象，是为评。

第二位是策划大师王志纲先生。他首开中国当代记者和文人转型战略顾问和智囊机构的先河。从成功策划碧桂园教育地产始，一时成为大地产商和地方政府的座上宾。并不断把实践和思考写成书发表受到热捧和广泛传播。在相当长的时间里引领了中国房地产和城市化的理论高地和运动风潮。请王志纲老师来UEO讲课事所必然，因为“全球化城市与地产运营商”的命名就是受“城市运营商”一书和概念的启发，某种意义上他可以说是始作俑者。

我曾应邀参加他主持策划的丽江新城市开幕仪式，确实高屋见瓴，别出心裁。有一次去深圳他的豪宅中拜访他，他对我面授机宜：“我做顾问的秘诀就是“姜太公钓鱼，愿者上钩！”。我的故乡花河市还请他做过整体城市策划。二年后我也为家乡做过江南新城的定位报告。他的书我都看过，每次都深受启发和鼓舞。记得有一次在住交会举办的一次房地产大佬荟聚的论坛间隙，他曾自我解嘲地说：“在这些老板中我的财富是最少的！”

我笑着道：“但您的名气是最大的呀。您做的事就是名利双收，先有名后有利，名大于利哈”

第三位是武捷思先生。曾任工商银行总行体改办副主任，深圳工行行长，深圳主管金融的副市长和广东省省长助理。主持广东粤海集团重组案名扬海内外并写就《粤海重组》一书成为经典。后辞职下海，先后被天价高薪聘请为被王石称为“地产航母”的合生创展的董事总经理兼行政总裁。先后主持过多家知名地产公司如“奥园地产”和“花样年“及跨行业的资本运营和收购重组。御任地产公司的明星经理人后，他组建了自己的基金“富海银涛资产管理股份有限公司”，专注重组及投资业务。

武捷思是我春城财院的师兄，这位广东中山人，却来了东北上大学。78级比我高二届。虽然相熟但无深交。在校时瘦弱而知性，是系学生会领导。任深圳市副市长时我曾去拜访他，当时我发起了一项蓝城和深圳两地的交流活动。他接见并招待了我和蓝城主管金融的孙秘书长。UEO开班时，他正任职“合生创展”，我请他讲课，他欣然接受。还请我和老顾在大旺路他们项目的五星级酒店吃个顿饭。席间比他还瘦削的老板朱孟依也过来打了个召呼。

老武无论是在校，特别是毕业后的金融、政坛和商界的三栖经历，一直是我们这些低年级学弟的热门话题和追慕的榜样。特别是2023年春，20大后，他的大学同班同学中国银行董事长刘连舸（曾短暂做的我所在的8015班的辅导员）落马后，他在政商两界游刃有余的转寰更被认为深得自古以来就有商圣之称的范蠡的神韵真传……

UEO学员中还出现了两位“反派人物”，特节转当时的新闻报道为证：

一.广州最大地产国企董事长李飞受贿案开庭

2007年10月09日《财新》

李飞被控在担任广州市天河区副区长、广州城建集团董事长的十余年间，多次受贿累计逾百万元

李飞曾掌舵广州城建集团长达七年。集团前身是广州市于1978年设立的住宅建设办公室，后转制为市属房地产综合开发企业，至今仍为广州地产界最大的国企。

祖籍山东的李飞今年54岁，军人出身，曾参加对越反击战，1981年由部队做战参谋转业到广州市政府。2000年，李由天河区副区长转任广州城建集团董事长、党组书记。熟悉李飞的人称，李飞行事不拘成规，且喜以军事术语解读商业运作，在广州地产业界以擅大刀阔斧式的重组及长于资本运作闻名……

注：我与李飞只在UEO的师生联谊酒会上有过简单的对话，一副倨傲冷淡的模样。

二.中弘股份实控人王永红归案：此前长期滞留香港，公司负债近700亿

《界面新闻》2019年6月21日

王永红没能像贾跃亭一样长期滞留海外，他必须为私自从上市公司划走61.5亿元，以及整个“中弘系”近700亿元的债务担负责任。

多个独立信源告诉界面新闻，现年47岁的中弘股份（000979.SZ）实际控制人王永红已于近期归案，此前他长期滞留香港以及海外地区。

从地产大佬到回国归案，王永红一手打造的商业帝国迅速崩塌，主要上市平台中弘股份甚至成为A股股价低于1元强制退市第一股，27万股东的百亿财富瞬间化为乌有……

注：我与王永红有过两次交流，他还请我在望京他的项目“六佰夲”喝过下午茶，因为他对我后来发起的“全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会”很有兴趣，想弄个副主任委员干干。因为他也涉入商业地产颇深。但最终不了了之。

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